Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд. Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. Система ипотечного кредитования включает два направления:
· непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
· продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяет получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам. Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка. Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов. В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации от 10 июля 1994г. № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов. Однако, если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, а не постоянно балансирующая на грани фола пародия на западные модели, необходимо создать для этого специальные условия. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов. В свете последних событий развития мирового финансового кризиса необходимо отметить его причины, тем более, что они тесно связаны с ипотечным кредитованием. Прародителем российского кризиса стал начавший сдуваться американский ипотечный пузырь. В июле-августе этого года обнаружилось, что из $1,5 трлн. рефинансированных ипотечных кредитов $220 млрд. являются низкокачественными, то есть вероятность их возврата невелика. Много это или мало? Немного, потому что $1,5 трлн. кредитов – это лишь 14% всего объема ипотечного кредитования в США. Потому что $220 млрд. – сумма для рынка американской ипотеки небольшая. Потому что $220 млрд. – сумма, вложенная в ипотечные облигации крупнейшими мировыми банками и инвестиционными фондами в надежде получить быструю и значительную прибыль. Банки, выдававшие сомнительные ссуды под плавающую ставку, пеняют на несовершенство методик оценки рисков. Инвестиционные фонды, добровольно вляпавшие в ипотечную историю, во всем винят банки. И те, и другие кроют ведущие рейтинговые агентства, такие как «Moody’s Investors Service», «Fitch Ratings» и «Standard & Poor’s», на платной основе необоснованно высоко оценивавшие банковские ипотечные бумаги. Точный подсчет убытков впереди, поскольку глубина американского кризиса еще не определена. Однако уже начали появляться первые данные о потерях. Но что для мировой банковской системы потери нескольких миллиардов в сравнении с триллионными активами? Другое дело, на что банки и инвестиционные фонды стали с опаской коситься друг на друга. Кто ж знает, на что один финансовый институт просит у другого заем, а вдруг на покрытие ипотечных убытков или на новые рискованные вложения? В результате кризис доверия выразился в невозможности разместить долговые бумаги с обеспечением на общую сумму $250 млрд. На развивающиеся рынки, к которым относится и российский, многие банки лимиты вообще временно закрыли. К тому же Международный валютный фонд считает, что последствия ипотечного кризиса проявится лишь в следующем году. Несмотря на то, что за 2004-2006 годы в России выросла более чем в5 раз (с 40000 ипотечных договоров в 2004 году до 206123 ипотечных договоров в 2006 голу), воспользоваться ипотекой, по данным Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК), в 2006 году смогли лишь 0,4% российских семей. На 1 июля 2007 года ипотечных кредитов было выдано на 374,4 млрд. рублей, что составило 4,7% от общего количества выданных банками ссуд. Если учесть, что просроченных, то есть потенциально невозвратных ипотечных кредитов всего 2,5%, становится понятно, что российская ипотека в кризис ликвидности не замешана. Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда помимо возможности выдавать деньги у кредитных организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получить обратно. Иными словами, когда будет наконец решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет четко обработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование остается высокорискованным бизнесом. Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны увеличится доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашения кредита. Мировой опыт предлагает разные варианты ипотеки, которые следует изучить с определением приемлемой модели для российского рынка. Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой регламентации и их операциями. На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации, либо надежными западными финансовыми учреждениями. Пока таких организаций нет, контрактно-сберегательное система не может быть сформирована. Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т.д. Кроме того, надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%). А это возможно только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне. Пока это не пройдет, то есть пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных политико-ориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.
|
